樓市新政頻出，提振市場預(yù)期

不到一個月內(nèi)，房地產(chǎn)市場迎來多項重磅新政：“認房不認貸”、下調(diào)購房首付款比例、下調(diào)存量首套住房貸款利率。

政策帶動下，房地產(chǎn)市場、特別是一二線城市的樓市出現(xiàn)了哪些新變化？購房者如何看待？

購房成本顯著降低

最近，家住上海的于小成決定置換一套約100平方米的房子。“我家現(xiàn)在的房子已經(jīng)住了十幾年，原本今年初就有換房的打算，但是當(dāng)時首付款要七成，可以‘夠得著’的心儀樓盤偏少。‘認房不認貸’政策出臺后，首付款降到了35%左右，是時候‘出手’了。”他說。

所謂“認房不認貸”，是指居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買商品住房時，家庭成員在當(dāng)?shù)孛聼o成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業(yè)金融機構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。8月25日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等三部門發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化個人住房貸款中住房套數(shù)認定標(biāo)準的通知》，明確了“認房不認貸”相關(guān)細則；8月30日，廣州、深圳先后宣布執(zhí)行“認房不認貸”政策；9月1日，上海、北京相繼發(fā)布通知，明確執(zhí)行“認房不認貸”。至此，“認房不認貸”政策在北上廣深四大一線城市正式落地。

“‘認房不認貸’政策落地后，有改善性需求的購房者將成為直接受益群體。”易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進說，此前，房地產(chǎn)市場實施“認房又認貸”政策，部分存在置換需求的購房者由于名下有貸款記錄，被認定為二套房，執(zhí)行更高要求的信貸政策。“認房不認貸”政策出臺后，能降低購房首付款等，實質(zhì)性降低了購房成本。

除了“認房不認貸”政策，近期出臺落地的多項金融信貸政策，同樣旨在降低消費者購房成本。

8月31日，中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化住房信貸政策的通知》和《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項的通知》，對差別化住房信貸政策進行調(diào)整優(yōu)化。據(jù)中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局有關(guān)負責(zé)人介紹，此次差別化住房信貸政策調(diào)整優(yōu)化的重點主要有兩方面：一是統(tǒng)一全國商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例政策下限。不再區(qū)分實施“限購”城市和不實施“限購”城市，首套住房和二套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例下限統(tǒng)一為不低于20%和30%。二是將二套住房利率政策下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率（LPR）加20個基點。首套住房利率政策下限仍為不低于相應(yīng)期限LPR減20個基點。

“各地可按照因城施策原則，根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場形勢和調(diào)控需要，自主確定轄區(qū)內(nèi)首套和二套住房最低首付款比例和利率下限。”上述負責(zé)人說。

順應(yīng)供求關(guān)系重大變化

樓市新政為何密集推出？業(yè)內(nèi)人士認為，這與房地產(chǎn)市場的新變動密切相關(guān)。

7月24日召開的中共中央政治局會議指出，要切實防范化解重點領(lǐng)域風(fēng)險，適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

“‘房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化’，這是中央對全國樓市走向所作的最新判斷。而近期出臺的系列樓市新政，正是基于這一重大變化。”首都經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)京津冀房地產(chǎn)研究院院長趙秀池認為，前些年在樓市走熱階段，國內(nèi)房地產(chǎn)市場總體處于供不應(yīng)求狀態(tài)，推動房價上漲。近幾年，受多重因素影響，房地產(chǎn)市場一定程度轉(zhuǎn)向供大于求。各城市房產(chǎn)交易不再以增量為主，而是以存量房和舊房改造為主。住房制度也由過去的銷售為主轉(zhuǎn)向租購并舉。居民的剛性改善性住房需求，有待進一步滿足。

對于最新發(fā)布的住房信貸政策，央行有關(guān)負責(zé)人也表示，“近年來我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生了重大變化，借款人和銀行對于有序調(diào)整優(yōu)化資產(chǎn)負債均有訴求。”此次存量住房貸款利率的下降，對借款人來說可節(jié)約利息支出，有利于擴大消費和投資。對銀行來說，可有效減少提前還貸現(xiàn)象，減輕對銀行利息收入的影響。同時，還可壓縮違規(guī)使用經(jīng)營貸、消費貸置換存量住房貸款的空間，減少風(fēng)險隱患。

在中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布通知后不久，9月7日，中國工商銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、中國建設(shè)銀行四大銀行發(fā)布關(guān)于存量首套住房貸款利率調(diào)整和操作事項的公告，明確將于9月25日起對存量首套住房貸款利率進行調(diào)整。

“通俗地說，存量首套房貸利率下降就是把房貸利率的計算公式做調(diào)整，每個月的月供根據(jù)調(diào)整后的新公式重新計算。”嚴躍進說，目前絕大多數(shù)購房者的房貸利率是按照“LPR+基點”的方式計算。此次存量房貸利率調(diào)整，就是把“LPR+高基點”調(diào)整為“LPR+低基點”。比如，在2019年10月前購房的，其房貸利率重新定價規(guī)則調(diào)整為“LPR+0基點”，以當(dāng)時房貸利率為5.8%的購房者為例，按照新規(guī)，其利率可以調(diào)整為目前的LPR+0基點，即4.2%。如果以100萬元貸款本金30年期等額本息計算，其原本的總利息為111萬元，月供5868元。而下調(diào)房貸利率后的總利息為76萬元，月供4890元。

多地樓市出現(xiàn)回暖勢頭

目前，“認房不認貸”政策落地已超過10天。部分城市還因城施策，推出了購房補貼、取消住房限購等新政。樓市新政頻頻發(fā)力，市場表現(xiàn)如何？

“國家層面出臺‘認房不認貸’政策后，北上廣深四個一線城市也已經(jīng)全面落實了‘認房不認貸’。從過去房地產(chǎn)市場發(fā)展的過程看，北上廣深四個一線城市都是房地產(chǎn)的熱點城市，對周邊城市乃至更大區(qū)域范圍內(nèi)的城市都有明顯的‘風(fēng)向標(biāo)’作用。”住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任浦湛介紹，“認房不認貸”政策出臺后，房地產(chǎn)市場的反響總體呈現(xiàn)積極態(tài)勢。有市場機構(gòu)調(diào)查顯示，從全國整體看，購房者的購房意愿約提升了15個百分點，一線城市增幅可能更高。從政策實際落地來看，有剛需和改善性需求的購房者積極入市的跡象很明顯。

“9月1日北京確認實施‘認房不認貸’政策以來，我們門店負責(zé)區(qū)域的房屋掛牌量較之前有明顯增長。”北京市朝陽區(qū)某房產(chǎn)中介公司門店經(jīng)理陳景告訴記者，一些房東本身也有置換需求，希望早點把原有房產(chǎn)轉(zhuǎn)手，置換更好的房子。上個周末門店的線上咨詢量基本比9月前的周末翻番，這兩天中介帶看量也開始有明顯提升。

在上海從事房產(chǎn)中介業(yè)務(wù)的徐冬冬也有同樣的感受：“我之前帶看的幾組客戶看房看了幾個月，都是有置換需求的購房群體。‘認房不認貸’政策出臺后，有兩組客戶已經(jīng)簽約了，還有幾組客戶打算提高預(yù)算置換品質(zhì)更好的房子。”

嚴躍進分析，“認房不認貸”政策落地，有效降低了購房者入市成本，客觀上引導(dǎo)了市場預(yù)期向好發(fā)展，對于活躍和提振市場交易量有積極顯著的作用。“目前正處于房地產(chǎn)市場‘金九銀十’階段，上海的房企在推盤上積極性明顯增加，購房者的購房意愿和策略也更加清晰，可以說供需兩端都已釋放出積極信號。”他說。

“近期各項樓市新政出臺落地以來，包括北京、上海在內(nèi)的部分城市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)明顯回暖跡象，說明一系列調(diào)控政策為穩(wěn)樓市打下了較好根基。伴隨相關(guān)金融政策落地實施，相信穩(wěn)樓市將迎來更好基礎(chǔ)。”趙秀池說，“目前出臺的樓市新政主要聚焦購房條件、房貸等領(lǐng)域，從長期來看，要進一步提振市場信心，仍需因城施策、有針對性地對房地產(chǎn)政策優(yōu)化調(diào)整，降低購房者購房成本，更好滿足剛需和改善性住房需求。”