私建陽光房難過戶
中止履行合同解除
張先生購買了某小區(qū)聯(lián)排別墅后，將樓上平臺改建為陽光房。2018年3月，劉女士與張先生簽訂買賣合同，買下了張先生名下的聯(lián)排別墅。合同簽訂后，劉女士支付了定金和中介費。
2018年11月，城管部門發(fā)函，認定該聯(lián)排別墅的改建未取得建設工程規(guī)劃許可證系違建并通知業(yè)主限期拆除，張先生的房屋因此無法依約過戶給劉女士。雙方因合同履行問題發(fā)生爭議訴至法院，雙方均請求解除合同并要求對方支付違約金和賠償損失。
北京一中院審理后認為，涉案房屋在履行期限屆滿前即已因違法建設被調查，且在本案審理期間被責令限期拆除及限制交易，在此情況下，劉女士有理由中止履行，張先生解除合同依據(jù)不足。
法院同時指出，上述障礙可以排除，并不必然導致合同目的不能實現(xiàn)，劉女士據(jù)此解除合同亦不成立。審理中雙方均要求解除合同，可以認定已經(jīng)就合同解除協(xié)商一致。張先生出賣的標的物存在瑕疵，應自行承擔相應損失；劉女士簽約及解約時欠缺謹慎，造成的中介費等損失亦應由其自行承擔，因此，雙方要求對方賠償損失、給付違約金，法院均不予支持。
據(jù)此，法院二審判決確認合同解除，張先生返還劉女士購房定金，雙方互不支付違約金和賠償損失。
購房后違法建門廊
未過核驗責任自擔
2005年，王先生與某溫泉公司簽訂了《北京市商品房預售合同》，約定王先生購買溫泉公司開發(fā)銷售的101號房屋，其中產(chǎn)權登記部分約定溫泉公司應當在2006年12月30日前取得該商品房所在樓棟的權屬證明。合同簽訂后，王先生支付了全部的購房款，某溫泉公司交付了房屋。
2006年7月，王先生對所購房屋加建門頭、外廊，組成了陽光房。幾年后，當規(guī)劃部門對涉案小區(qū)房屋進行規(guī)劃核驗時，發(fā)現(xiàn)王先生的房屋存在違法加建現(xiàn)象，因此沒有通過核驗，某溫泉公司也沒有取得該樓棟的權屬證明。拿不到產(chǎn)權證的王先生據(jù)此起訴溫泉公司，要求對方支付逾期辦理樓棟權屬證明的違約金，支付為訴訟所支出的費用。
北京市一中院審理后認為，某溫泉公司不能證明其已按合同約定交付房屋，也不能證明在王先生加建行為之前未辦理房屋登記及產(chǎn)權證的責任在王先生，故王先生違法加建行為前，應認定某溫泉公司已違約，對此應承擔違約責任。在合同履行過程中，王先生沒有經(jīng)過國家有關主管部門的批準，就擅自對其所購買的房屋進行違法加建，并受到規(guī)劃部門的查處。故王先生違法加建的行為是其至今沒有取得房屋所有權證書的主要原因。
據(jù)此，法院結合雙方當事人的責任，判決支持了王先生的部分違約金請求，駁回了其他費用請求。
法官庭后提醒，業(yè)主自行加建陽光房雖然能夠擴大房屋的使用面積，提高房屋整體的居住功能，但是這一類房屋存在被行政機關認定為違法建筑、限期拆除的可能，進而對和房屋有關的買賣、租賃等民事合同的履行產(chǎn)生不利影響。自行加建陽光房具有較多法律風險，所以業(yè)主們在日常生活中應當予以留意。在建設前嚴格履行建設工程規(guī)劃許可申請程序，獲得建設工程規(guī)劃許可證后，按照許可的項目和范圍進行建設，以避免可能引起的法律糾紛。
承租人自建陽光房
遇整治租金難要回
趙先生與愛家公司簽訂了《租賃合同》，約定趙先生將其名下的房屋轉租給愛家公司開設營業(yè)廳使用。簽約后，趙先生交付了房屋給愛家公司，愛家公司也支付了租金和押金。之后，愛家公司將趙先生的112號房屋南側改建成陽光房。合同履行期間，該房屋因擅自“拆墻打洞”被整改，愛家公司自行加建的陽光房被拆除，對公司的正常經(jīng)營造成一定影響。
愛家公司為此向趙先生的妻子發(fā)送短信，通知解除合同。趙先生則表示沒有收到短信并且不同意返還租金押金。為此，愛家公司向法院起訴，要求趙先生返還自整治之日起的租金、全部的押金和逾期付款的利息。
法院審理后認為，整治拆墻打洞，愛家公司使用112號房屋進行經(jīng)營的行為受到一定的不利影響，如不能再由112號房屋南側房屋的門出入、潛在客戶難以迅速識別該房屋為愛家公司的營業(yè)廳等。但112號房屋未被拆除時，愛家公司仍可采取其他方式標示店面，亦能通過原有單元門出入112號房屋，整治拆墻打洞的行為并不導致愛家公司不能在此經(jīng)營，不導致愛家公司的合同目的無法實現(xiàn)。愛家公司主張的法定解除權沒有法律依據(jù)。因此基于解除權成立的返還租金、押金并賠償利息損失的訴訟請求于法無據(jù)，不予支持。
法院生效判決駁回了愛家公司的全部訴訟請求。
法官庭后提醒，在買賣或承租房屋前，買受人、承租人需要仔細審查房屋的情況，查清是否存在業(yè)主自行加建陽光房的情況。如存在，則與業(yè)主協(xié)商是否予以拆除，或考慮調整購買、承租方案。在實際使用房屋之后，買受人或承租人應當嚴格遵守房屋用途，避免自行加建的行為發(fā)生。如需要加建，則應當與產(chǎn)權單位、業(yè)主及時協(xié)商，并履行規(guī)劃報批手續(xù)，以防止購買或承租后出現(xiàn)合同履行不能的風險。
私占樓頂圈地建亭
侵害共有權判拆除
業(yè)主景先生在收房后不久，在樓頂搭建起了小亭。思維公司購買該小區(qū)房屋進行裝修時發(fā)現(xiàn)景先生占用了樓頂，使用了樓頂鐵柵欄內的面積，遂起訴至法院，要求景先生拆除鐵柵欄，停止使用柵欄內的面積并清空物品。
訴訟中，景先生承認使用了屋頂柵欄內的面積，搭建了亭子，但認為自己使用這部分面積得到了開發(fā)商的同意，并且提交了《商品房預售合同》，其中規(guī)定，關于房屋露臺，未經(jīng)出賣人同意，買受人不得封閉露臺。
一審法院審理后認為，思維公司作為業(yè)主，對所在樓宇的樓頂面積享有共有和共同管理的權利。樓層平面圖顯示，窗外護欄部分為種植屋面，而景先生卻將柵欄內的面積私自搭建亭子并存放物品，侵害了全體業(yè)主的權益。因此，法院判決支持了思維公司的訴訟請求，景先生需要將樓頂亭子拆除并將物品清空。
景先生不服，提起上訴，二審中雙方調解結案。
法官提醒，根據(jù)物權法相關規(guī)定，建筑物樓頂面積應當屬于該棟建筑物的業(yè)主共有，由樓棟內的全體業(yè)主共同管理使用。頂層業(yè)主私自占有使用，或者搭建陽光房的，屬于侵害全體業(yè)主對共有部分所享有的權利，其他業(yè)主有權起訴頂層業(yè)主排除妨害、恢復原狀。為了避免一時的使用帶來后續(xù)較大的損失，在房屋交易時，業(yè)主應仔細查看房屋買賣合同中關于建筑物共有部分的表述，以及房屋所有權證中的房屋平面附圖，必要時可以實地查看，明確建筑物的共有和專有部分的范圍。對于共有部分，業(yè)主在享有平等使用權利的同時，需要承擔不損害其他業(yè)主使用的義務。
合同法相關規(guī)定
第九十四條 有下列情形之一的，當事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的；（二）在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；（三）當事人一方遲延履行主要債務，經(jīng)催告后在合理期限內仍未履行；（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的；（五）法律規(guī)定的其他情形。
第九十七條 合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權要求賠償損失。
第二百一十九條 承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并要求賠償損失。
第二百二十三條 承租人經(jīng)出租人同意，可以對租賃物進行改善或者增設他物。承租人未經(jīng)出租人同意，對租賃物進行改善或者增設他物的，出租人可以要求承租人恢復原狀或者賠償損失。
物權法相關規(guī)定
第七十二條 業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利不履行義務。業(yè)主轉讓建筑物內的住宅、經(jīng)營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一并轉讓。
老胡點評
擅自搭建陽光房，存在著多方面的社會危害性。一方面，其行為違反了國家建設規(guī)劃法律法規(guī)，擾亂了國家建設規(guī)劃管理秩序，使國家建設規(guī)劃的統(tǒng)一性受到破壞。另一方面，由于未經(jīng)有關部門的審批驗收，擅自搭建的陽光房往往在建筑質量和防火等方面存在諸多安全隱患。此外，擅自搭建陽光房的行為侵害了其他業(yè)主對建筑物共有部分享有的共有和共同管理的權利，因此極易釀成糾紛、沖突，危害社會的和諧穩(wěn)定。
行政執(zhí)法部門應當積極開展國家建設規(guī)劃方面法律法規(guī)的普法宣傳，使公眾知曉法律規(guī)定，增強法律意識，了解擅自搭建陽光房的社會危害性，自覺杜絕擅自搭建行為。同時，執(zhí)法部門還應當對于擅自搭建陽光房的行為強化監(jiān)督檢查，通過積極受理群眾投訴、認真開展日常巡查等方式發(fā)現(xiàn)問題隱患、線索，把擅自搭建行為消除于苗頭階段。一旦發(fā)現(xiàn)違法建筑，要及時處理。
購買房屋的業(yè)主或者租賃他人房屋的承租人改善居住環(huán)境、增加活動面積的愿望可以理解，但一定要善于運用法治思維和法治方式處理相關問題、履行法定審批手續(xù)，否則，很可能落得個偷雞不成蝕把米、竹籃打水一場空的下場。
