2018年6月10日，陳女士與某房地產(chǎn)公司簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》一份，購(gòu)買(mǎi)該公司開(kāi)發(fā)的位于合肥市瑤海區(qū)某小區(qū)5樓房屋一套。該幢房屋經(jīng)相關(guān)部門(mén)驗(yàn)收為合格工程。陳女士取得房屋后，與某物業(yè)公司簽訂《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》一份，約定由該物業(yè)公司向案涉房屋提供物業(yè)服務(wù)。其后，陳女士對(duì)涉案房屋進(jìn)行了裝修，并購(gòu)買(mǎi)了衣柜等家具。2019年10月18日，由于小區(qū)主管道堵塞造成其家中衛(wèi)生間返水，導(dǎo)致新房被淹，陳女士發(fā)現(xiàn)后報(bào)警。事后，物業(yè)公司及時(shí)對(duì)相關(guān)下水管道進(jìn)行了清理、疏通，并將4樓與5樓之間的污水主管道鋸斷，從中掏出混凝土塊、塑料袋等堵塞物，重新安裝新的污水管道。陳女士起訴至合肥市瑤海區(qū)人民法院，請(qǐng)求判令房地產(chǎn)公司、物業(yè)公司及樓上業(yè)主連帶賠償其財(cái)產(chǎn)損失、租金損失、鑒定費(fèi)合計(jì)17.7萬(wàn)余元。
瑤海區(qū)法院審理后認(rèn)為，涉案房屋堵塞的下水管道為主管道，物業(yè)公司在物業(yè)服務(wù)中存在過(guò)錯(cuò)，應(yīng)承擔(dān)30%的賠償責(zé)任。污水主管道鋸斷，從中掏出堵塞物，房地產(chǎn)公司建設(shè)該房屋時(shí)遺留的可能性較大，故房地產(chǎn)公司承擔(dān)30%的賠償責(zé)任。5層至34層房屋裝修或使用房屋的業(yè)主均可能會(huì)造成該損害結(jié)果的發(fā)生，應(yīng)對(duì)陳女士的財(cái)產(chǎn)損失分別承擔(dān)賠償責(zé)任，故判決房地產(chǎn)公司、物業(yè)公司分別賠償陳女士5.4萬(wàn)余元，陳女士及其他17戶業(yè)主各負(fù)擔(dān)4249.81元。物業(yè)公司、房地產(chǎn)公司及17戶業(yè)主不服一審判決，提起上訴。
合肥中院二審審理后認(rèn)為，此案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)集中在房地產(chǎn)公司、物業(yè)公司及17戶業(yè)主是否應(yīng)對(duì)陳女士家中主下水管道堵塞致污水外溢產(chǎn)生的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。陳女士雖認(rèn)為房地產(chǎn)公司及樓上業(yè)主均存在丟棄、遺留異物的可能性，但對(duì)于具體是誰(shuí)實(shí)施了上述行為并不能明確。陳女士未能提供證據(jù)證明房地產(chǎn)公司及樓上業(yè)主實(shí)施了侵權(quán)行為，無(wú)法通過(guò)將實(shí)施行為的“可能性”推定為“確定性”，推定房地產(chǎn)公司及樓上業(yè)主對(duì)損害發(fā)生存在過(guò)錯(cuò)并判令其等承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任，故本案適用過(guò)錯(cuò)責(zé)任原則。案涉排污立管系公共管道，除特殊情況外，管道的堵塞是逐步積聚形成的。在出現(xiàn)污水倒溢的情況之前，會(huì)發(fā)生下水不暢等異?，F(xiàn)象，此時(shí)如果及時(shí)發(fā)現(xiàn)并處理，一般不會(huì)造成嚴(yán)重?fù)p失。由于排污立管均鋪設(shè)在業(yè)主家中，一旦某戶因管道堵塞發(fā)生污水倒溢，除該戶業(yè)主外，外人很難在第一時(shí)間發(fā)現(xiàn)異常。本案中，陳女士作為業(yè)主，對(duì)自己的房產(chǎn)負(fù)有審慎的管理、維護(hù)義務(wù)，對(duì)家中下水管道是否通暢、是否能正常使用應(yīng)當(dāng)予以積極關(guān)注。但從事發(fā)當(dāng)日污水溢出室外才被物業(yè)管理員發(fā)現(xiàn)來(lái)看，涉案房屋此前應(yīng)有相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間無(wú)人照看、使用，陳女士對(duì)于損失的不斷擴(kuò)大存在明顯過(guò)錯(cuò)。且從案涉管道堵塞物的位置位于4樓與5樓之間來(lái)看，也難以排除陳女士自身存在不當(dāng)使用行為的可能性。物業(yè)公司作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)，負(fù)有對(duì)小區(qū)內(nèi)公共設(shè)施設(shè)備進(jìn)行管理維護(hù)的義務(wù)。物業(yè)公司在發(fā)現(xiàn)異常后已及時(shí)聯(lián)系陳女士，事后也采取了有效措施疏通了管道，后來(lái)，陳女士房屋未再發(fā)生管道堵塞返水事件，應(yīng)認(rèn)定物業(yè)公司采取的上述維護(hù)措施及時(shí)有效。但考慮到案涉樓棟是高達(dá)30余層的高層住宅，物業(yè)公司應(yīng)注意到高層住宅存在住戶人數(shù)多、內(nèi)部設(shè)施結(jié)構(gòu)復(fù)雜的特點(diǎn)，且小區(qū)處于新交付階段，在業(yè)主集中收房后易發(fā)生類(lèi)似事件，尤其該小區(qū)此前已發(fā)生了污水倒溢導(dǎo)致業(yè)主家中財(cái)物嚴(yán)重受損的情況，物業(yè)公司應(yīng)在提示警醒、巡查整改等預(yù)防工作方面加強(qiáng)防范，最大限度避免或減少類(lèi)似情況發(fā)生，事前預(yù)防與事后處理應(yīng)當(dāng)雙管齊下。另外，物業(yè)公司在事發(fā)后直接將樓下排污立管更換，未對(duì)現(xiàn)場(chǎng)清理過(guò)程及清理的物品進(jìn)行有效記錄也未保存，導(dǎo)致無(wú)法判定是否存在其他堵塞原因及堵塞物具體是何種物質(zhì)，客觀上給受損失的業(yè)主維權(quán)取證造成一定困難。故，法院認(rèn)為物業(yè)公司在風(fēng)險(xiǎn)防范及事后處置上仍有欠缺，由此確定物業(yè)公司對(duì)陳女士的損害后果承擔(dān)30%的賠償責(zé)任，判決物業(yè)公司賠償陳女士損失5.4萬(wàn)余元，駁回陳女士的其他訴訟請(qǐng)求。
