2021年下半年，張女士多次到舟山市某樓盤(pán)看房，該樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售人員萬(wàn)某負(fù)責(zé)接待。張女士看中了一套90平方米的房子，并就價(jià)格與萬(wàn)某進(jìn)行協(xié)商。為了促成張女士下單，萬(wàn)某承諾，只要找一位信得過(guò)的“介紹人”在指定平臺(tái)注冊(cè)并完成信息報(bào)備后，“介紹人”在張女士的購(gòu)房簽約流程完成后，即可獲得推薦傭金2萬(wàn)元作為返現(xiàn)。在萬(wàn)某的指導(dǎo)下，張女士的親屬李女士以介紹人名義在上述平臺(tái)進(jìn)行注冊(cè)認(rèn)證。2022年2月，張女士與開(kāi)發(fā)商簽訂商品房預(yù)售合同，以127.8萬(wàn)元的價(jià)格買(mǎi)下了這套90平方米的房子并按約完成付款義務(wù)。
之后，張女士多次向萬(wàn)某詢(xún)問(wèn)何時(shí)可以返現(xiàn)，萬(wàn)某卻表示，經(jīng)公司審核，該2萬(wàn)元屬于違規(guī)操作無(wú)法返還。張女士認(rèn)為其與開(kāi)發(fā)商的交易已完成，開(kāi)發(fā)商應(yīng)根據(jù)約定返現(xiàn)。2022年9月，張女士和介紹人李女士一并訴至法院要求開(kāi)發(fā)商支付2萬(wàn)元款項(xiàng)。
開(kāi)發(fā)商辯稱(chēng)，介紹人李女士并沒(méi)有向公司提供過(guò)任何中介服務(wù)，并非房屋推薦人，不符合平臺(tái)規(guī)定的返現(xiàn)要求，萬(wàn)某的行為系其為達(dá)成個(gè)人工作目標(biāo)進(jìn)行的違規(guī)操作，不應(yīng)由公司承擔(dān)責(zé)任，故開(kāi)發(fā)商無(wú)須向其支付中介服務(wù)費(fèi)。
一審法院審理后認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商售房過(guò)程中，由銷(xiāo)售人員萬(wàn)某負(fù)責(zé)與張女士商談，在商量的購(gòu)房款方案中，包含張女士完成簽約流程后由開(kāi)發(fā)商向介紹人返還購(gòu)房款2萬(wàn)元的約定，該約定系萬(wàn)某、張女士、介紹人李女士三方的真實(shí)意思表示，具有法律效力。萬(wàn)某作為開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)案涉樓盤(pán)銷(xiāo)售的員工，其作出的約定屬于職務(wù)行為，法律后果應(yīng)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)?，F(xiàn)開(kāi)發(fā)商以介紹人李女士非房屋推薦人，不符合平臺(tái)要求為由，拒絕兌現(xiàn)約定，明顯有違誠(chéng)信，故判令開(kāi)發(fā)商向張女士及介紹人李女士支付2萬(wàn)元。
開(kāi)發(fā)商對(duì)一審判決不服，提出上訴。
近日，舟山中院作出了維持一審裁判的終審判決。（高嘉侃 陳倩琳）
■法官說(shuō)法■
民法典第一百七十條規(guī)定，執(zhí)行法人或者非法人組織工作任務(wù)的人員，就其職權(quán)范圍內(nèi)的事項(xiàng)，以法人或者非法人組織的名義實(shí)施的民事法律行為，對(duì)法人或者非法人組織發(fā)生效力。法人或者非法人組織對(duì)執(zhí)行其工作任務(wù)的人員職權(quán)范圍的限制，不得對(duì)抗善意相對(duì)人。
作為普通消費(fèi)者，有理由相信銷(xiāo)售人員在售房過(guò)程中所作承諾可以代表開(kāi)發(fā)商，且銷(xiāo)售人員銷(xiāo)售過(guò)程中關(guān)于購(gòu)房款返還的承諾，也顯著影響購(gòu)房者的購(gòu)房意愿，在一定程度上促成了交易的達(dá)成。
作為從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售的專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)對(duì)銷(xiāo)售人員進(jìn)行嚴(yán)格的內(nèi)部管理，其銷(xiāo)售人員通過(guò)承諾返現(xiàn)的方式促成交易，后開(kāi)發(fā)商又以銷(xiāo)售人員違規(guī)操作、不符合返現(xiàn)要求等理由拒絕支付返現(xiàn)款項(xiàng)，規(guī)避自身應(yīng)盡的管理義務(wù)，損害善意相對(duì)人的合法利益，明顯有違誠(chéng)信原則。
本案的判決，最大限度保障了房屋買(mǎi)受人的合法權(quán)益，有助于引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)重品質(zhì)、守誠(chéng)信，推動(dòng)形成誠(chéng)實(shí)、守信、和諧的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)。
